鄧先生是上海人，他在2017年的時候，從單位辭職，和兩位朋友商定共同經營一家酒店。在上海找了很多樓房后，并沒有滿意的。此時有一家中介公司介紹，在上海的旁邊，昆山有一處非常合適的地方，如果經營酒店，一方面租金相比上海比較低，另一方面到上海又很方便，何不去那里租賃經營，保準可以賺得腦滿缽滿。

在考察過現場后，鄧先生和兩位朋友都表示非常滿意，很快就和出租方簽訂了為期十年的租賃合同。之后就對酒店進行了裝修和改建，三個月過后，酒店就開張經營了。他們為此也成了了一家酒店經營管理公司。果然相對低價的租金和便利的交通，在加上三人本身是酒店和旅行社曾經的中層管理人員，業務能力好，人際交往廣泛，拉來了不少旅游團，讓他們的酒店盈利非凡。

但天有不測風云，人有禍福旦夕，誰知道剛剛過了兩年，就遭遇了一場新冠疫情，上海被封城，旅游團隊也不來了，生意一落千丈，無法維持。就昆山本地而言，本身是沒有多少生意的。酒店日常的經營收到了沖擊，收入銳減，并開始出現虧損的情況。營業額不足前一年同期的二十分之一，如果按照原來的租賃合同，支付租金則無法經營。故而鄧先生等三人提出了減免酒店租金的說法。

但酒店店面的出租方表示，雖然上海又封城的行為，但昆山并沒有封城，酒店正常經營，而且他們是一家私企，也不位于上海，不符合減免租金的范圍。疫情期間營業額減少是酒店自己的經營問題，和自己沒有關系。本身昆山又沒有采取封城的措施，酒店的經營不會受到任何影響。酒店經營者自己無法接到旅游團導致收入下降，這和出租店面的出租方是沒有任何關系的。律師

為此，鄧先生和兩位合伙經營的朋友共同來到律師事務所，法律咨詢了沈潔律師。沈律師認為雙方的房屋租賃合同是真實意思表示，內容并不違法，屬于合法有效的。即便發生疫情，酒店租賃合同也不可能因此失效�！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于依法妥善審理涉新冠肺炎疫情民事案件若干問題的指導意見（二）》中規定，承租國有企業房屋以及政府部門、高校、研究院等行政事業單位房屋用于經營，受疫情或者疫情防控措施影響出現經營困難的服務業小微企業、個體工商戶等承租人，請求出租人按照國家有關政策免除一定期限內的租金的，人民法院應予支持。但出租該房屋的并不是國有企業級政府部門、高校、研究院，而是一家商業機構，故而不受此指導意見的規定。

此外，上海市國有資產監督管理委員會發布《關于本市國有企業減免中小企業房屋租金的實施細則》中也規定，適用主體為承租國有企業自有經營性房產從事生產經營活動的非國有中小企業。同樣的這篇細則僅適用于上海地區，不適用于昆山。但沈律師認為這家酒店做的是上海地區的旅游團生意，新冠疫情對酒店的經營造成嚴重影響是眾所周知的，如果要求酒店管理公司按原來的租賃合同支付租金是非常不公平的。租賃雙方如果能公擔風險，共同分擔疫情造成的損失，是比較合理的。

酒店租賃的房屋一般都比較長，在疫情期間，酒店受疫情影響，其損失是顯而易見的。出租方和承租方如果能夠公擔風險，就可以共度難關，對于疫情，屬于訂立合同時無法預見的風險，屬于不可抗力，不過鄧先生要求出租方全面租金的說法就有些過了，如果要求減免一部分，比如百分之三十，百分之五十，就相對比較合理。