投資公司委托建筑商開放承建了一幢辦公樓，但由于和建筑商之間有房地產承建合同上的糾紛，雙方一直就房屋面積、層高、房屋質量、電器安裝等問題發生爭議，無法調解，打了好幾場官司，時間也持續了好幾年。在這期間，投資公司并沒有辦理辦公房的產權，雖然房屋通過了消費驗收，也將房屋出租了出去，但產權證卻一直沒有辦理。

直到幾場官司落地，投資公司才去房地產交易中心辦理了房屋產權，將空置的辦公樓對外進行了出售，對于有承租戶的辦公樓，詢問承租戶是否需要購買，不夠買的，就連同租賃合同一起，轉賣給了他人。其中有一名租戶是周先生，他租賃辦公樓用于網上出售化妝品和護膚品。因房屋沒有產權證，他的公司遲遲不能辦理登記，故而之前一直是由周先生個人承租的。雙方的租賃合同上承租人是周先生，注明公司擬設立中。

之后，周先生就一直拖欠房租不肯支付，后投資公司稱要將周先生的辦公用品仍出去，收回房子，周先生才支付了前一年的房租。最近房屋取得產權后，出租人稱要將辦公房出售，周先生也明確表示了自己不會購買，故而房屋轉售給了一家管理公司。之后，管理公司向周先生收取租金，并且表示之前周先生欠付的去年房屋，之前的產權人已經連租金代房屋全部轉讓給了自己，故而要求一并支付。

周先生表示，此前房屋一直沒有辦理產權證，自己租的是違法建筑，故而產權沒有辦理，導致租賃合同無效，雙方之間的租金約定也是無效的。購買產權的管理公司才不管三七二十一，一聽周先生不愿支付租金，直接更換了辦公樓的門鎖，并且將屋內的電腦、辦公家具，都進行了扣押，稱周先生還清了租金，才會將物品歸還。還表示即便周先生還清租金，也不會續租房屋給他了。律師

看到自己的辦公用品沒辦法拿回，又無法繼續承租房屋，周先生又氣又惱，他來到律師事務所，法律咨詢了沈潔律師。他認為房屋屬于違法建筑物，沒有辦理產權證，故而雙方簽訂的房屋租賃合同屬于無效合同，自己也無需支付租金。至于產權辦理后的幾個月，他表示那是由于新房東還沒有和自己約定付款的期限，自己是愿意支付這些租金的。

沈律師認為本案中辦公房雖然因各種訴訟，沒有取得房屋所有權證書，但房屋的產權權屬清楚，并沒有爭議。周先生稱沒有產權證導致自己承租的辦公室無法辦理營業執照，影響了經營，故而不愿意支付租金。沈律師認為雙方在租賃合同中，承租人是個人，房屋用途是用于辦公，并將辦公地點制定給尚未成立的公司所用，但租賃合同并沒有將公司成立和租金進行關聯。

《城市房屋出租管理辦法》是一個部門頒布的規章，里面要求出租房屋必須要具有產權證，但這個規定的效力低于《民法典》和有關的司法解釋，故而沒有辦理房屋產權權屬證書并不會導致租賃合同無效。在確認房屋租賃合同效力時，僅要求出租人具有房屋所有權（產權沒爭議）或者得到房屋所有權人的合法授權，而沒有一律要求出租人證明其持有產權證。

房屋租賃指房屋所有權人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人支付租金的行為。違法建筑物租賃合同、轉租期限超過承租人剩余租賃期限的合同、未經出租人同意的轉租合同為無效。違法建筑物包括：1、未取得建設工程規劃許可證；2、未按照建設工程規劃許可證規定建設的房屋；3、未經批準或者未按照批準內容建設的臨時建筑；4、超過批準使用期限的臨時建筑。如果對欠缺生效條件的合同，采取了補救性措施，就可以認為合同是有效的。