科技公司租賃了一處辦公場所，租賃期限為五年，每年支付一次租金。為此房東給予了科技公司一定的租金優惠，對原本約定的租金打了九折。為此，科技公司很爽氣地支付了一年的租金，但沒想到當年發生了疫情，辦公室是租著，可派不了任何的用處。到了第二年，科技公司不想一次性支付房租，而房東也給予了新的優待。

原來一次性付兩年租金，就可以將租金打七折，考慮到房東的折扣力度真的很大，科技公司就將租金一次性付了過去。但沒想到疫情遲遲不退，租來的辦公樓就這么一直空著。很快兩年過去了，科技公司也不打算續租了，提出解除雙方的辦公樓租賃合同。但房東表示當時雙方簽了五年的租賃期限，現在才過去三年，還不滿期限。如果要退租的，那么房客就需要將其余兩年的租金付清。

看到科技公司負責人拿來的租賃合同，上面對違約責任等內容進行了約定，如果提前解除租賃合同的，承租方需要交清所有的租金，并且沒收房屋的押金�，F在科技公司已經搬出了租賃的辦公室，樓房人去樓空，房東也接手了退租的辦公樓，目前正掛牌出租。同時科技公司還表示當時交了兩個月的押金，現在這筆押金科技公司表示放棄，但不同意支付兩年的租金。

科技公司認為自己租賃辦公樓三年，已經支付了全部的租金，從沒有欠租行為，現在提前退租，是公司經營困難導致，并不是有意違約。當時房東提供了租賃的格式合同，違約金條款中既約定了沒收租賃的保證金，又要求支付剩余租期的租金。在定合同中，科技公司的負責人并沒有詳細看租賃合同，就蓋章簽字了，現在不知道該怎么處理才好。律師

沈潔律師聽了法律咨詢，認為科技工資中途擅自退租，確實屬于違約行為，根據雙方的約定，已經支付的房屋保證金作為違約金沒收確實也沒有錯。但沒有支付的租金總和作為違約金并不妥當。房子退租后，會有一點時間空置，租金的保證金用于補償空置期間的費用已經足夠，當然也可以根據實際損失進行索賠。

現在出租方要求違約的承租人支付相當于剩余租期租金的違約金，并沒收其保證金，而承租人只同意以保證金為限額承擔違約責任。不論這份合同是誰提供的，但合同約定的條款確實有不公平之處，只約定了承租人提前退租的違約責任，對于出租方提前解除合同等違約責任，沒有約定任何的違約責任。不過承租方的負責人稱，合同加重自己這一方的義務，合同條款是無效的，這一說法并沒有法律依據。

也就是說再不合理的條款，合同條款本身是有效的，承租人擅自退租承擔違約責任也是必須的。只不過違約責任約定的違約金過高，如果發生訴訟，承租人可以要求法院對過高的違約金進行調整，調低到比較合理的范圍。合同條款并沒有免除、限制承租方的責任、排除承租方主要權利的內容。故而違約條款無效的主張，并不能成立。

科技公司沒有正當理由，中途擅自退租的行為已經構成根本違約，承擔相應的違約責任。不過違約金約定的過高或過低，當事人可以要求法院予以調整，平衡雙方的權利義務，防止雙方的權利義務不平等�，F在雙方已經約定了支付的保證金不予退還，還約定要求承租人支付相當于租賃期滿沒有支付的租金綜合作為違約金，顯然是過高了。