張先生是外地人，長期在上海工作生活，在上海交了五年社保后，符合購房資格。為此，他特地委托中介尋找合適的房屋，不久經中介介紹，他看中了一套兩室一廳的房屋。不過產權人在國外生活，還沒有回國，現在委托給國內的男主人妹妹管理。雖然妹妹手中有鑰匙，也有房東親筆寫的委托書和產權證正本，但沒有辦理售房過戶的公證認證，無法辦理過戶，只能等房東回國辦理手續。

謹慎起見，他要求房東的妹妹將授權書交給自己，產權證正本交給中介，他將首付款支付到了房東的名下，房東妹妹寫了購房收據給他，當然購房合同尚未簽訂，雙方簽訂了購房合同（沒有辦理網上備案），為了以防外一，他在中介的建議下，將不賣房的違約金約定為叁拾萬元。之后就安心等房東過一個月回國簽字和過戶。律師

不過天有不測風云，就當房東要回國之際，爆發了新冠疫情，雙方通了電話。細心的張先生還特地錄了音，錄音表明由于疫情影響，賣家回國的日期無法確定，雙方暫定了一個最晚的過戶日期，但如果到時候疫情還沒有結束，雙方可以另行確定新的過戶日期。另外，房東在錄音中確認了自己確實授權妹妹代為賣房，也認可妹妹簽訂的售房合同。

誰知道這場疫情不是一周兩周，也不是一個月兩個月就結束了，而是持續了兩三年之久。之后該地遇到了地鐵十八號線的建設，并且十八號線開通了一部分。地鐵一開通，出行就方便了，房價也會隨之而漲。張先生購買的這套房屋就靠近地鐵的站點，之后房價從比較便宜的叁佰萬就很快漲到了三百伍拾萬。之后，賣家就不太想賣了，開始拒接他的電話，并且將他的微信拉黑。

之后，張先生驚訝的發現，自己的賬戶中收到了一筆巨款，一查居然是賣家退回來的首付款。他趕緊和國內的賣家妹妹聯系，對方含糊不清，只說等哥哥回國再和張先生解釋清楚。張先生心中感覺不妙，在疫情放開后，他就經常去中介處詢問。不久，中介工作人員就慌慌張張過來告訴他，那套房屋已經被賣掉了，并且辦理了過戶，新的買家已經開始裝修了。

又氣又急的張先生立即找到新買家詢問，此時他獲悉賣家的戶口還沒有遷走，故而留下了拾伍萬元房款還沒有支付。張先生在朋友的介紹下來到律師事務所，法律咨詢了沈潔律師。沈律師認為雙方已經談妥了二手房交易，并簽訂了購房意向書和購房合同，買家也按照約定支付了首付款，但賣家因新冠疫情無法回國，一直沒有辦理房產過戶手續。

對于賣家而言，其因疫情無法辦理過戶，雙方也通過合同和電話確定了過戶日期延續，并沒有解除合同。而網上備案，只不過是政府的行政要求，和合同生效根本沒有任何關系�；�于地鐵建設在即，賣家提出了提高價格，而買家認為買賣當時雙方已經商定了價格，拒絕漲價，之后賣家就將款項退還給了張先生，還將房屋另行出售。

在和賣家聯系后，對方表示他終止房屋買賣交易的主要原因是基于疫情，因疫情他遲遲不能回國，故而返還了買家的首付款，另外他還提到，雙方之間的買賣合同并沒有進行網上備案，自己也沒有在合同上簽字，所以合同并不生效。但買家張先生表示基于地鐵建設，房價上漲，賣家想用當時的市場價格重新協商，遭到自己拒絕，故而才將房屋另行出售。而當時賣家不在國內，且他的妹妹提供的委托書，賣家在電話和微信中都肯定了對妹妹的授權，故而合同時真實有效的。

考慮到房屋已經被賣家另行出售，而且已經辦理了過戶登記，沈潔律師建議張先生不要再主張房屋的過戶和產權，而是追究其違約責任，要求對方按照合同承擔違約金，或者按定金退一賠一，即便賣家不認可售房合同，但根據意向書，按定金條款，對方也要賠償一筆不小的款項。哪怕賣家不認可意向書，那么簽字的賣家妹妹就要承擔責任，所謂跑了和尚跑不了廟。

現在履約無望，沈律師建議張先生解除售房合同，要求雙倍返還定金，或要求對方支付違約金。雙方之間取消交易并非因為疫情是不可抗力，而是買家將房屋以更高的價格出售給了他人。對方以地鐵建設開始，提高房價，違約的意圖明顯，后又將房屋高價出售給他人，考慮到違約方的過錯，應當承擔相應的責任。